29.03.2017 07:10 Uhr

Gesetzliche Änderungen im Bereich der Mietpreisbremse und bei der Maklerprovision

17. November 2014 | Von | Kategorie: News

Foto 2Am 20. Oktober 2014 fand in Stuttgart und auf Einladung der Vereinigung Liberaler Juristen in Baden-Württemberg e.V. (VLJ-BW) eine Diskussionsveranstaltung zu den geplanten ge­setzlichen Änderungen im Bereich Mietpreisbremse und Maklerprovisionen statt. Nach einer ausführlichen Einführung durch den zuständigen Abteilungsleiter im Justizministerium Baden-Württemberg Klaus Ehmann referierten Rechtsanwalt Ulrich Wecker (Geschäftsführer von Haus & Grund Stuttgart) und Erik Nothhelfer (zertifizierter Immobilienmakler und Vorstandsvorsitzender des IVD Süd). Die anschließende Moderation leitete Rechtsanwalt Dr. Mario Axmann.

Überblick über den Gesetzentwurf
Klaus Ehmann stellte zunächst den 44 Seiten starken Gesetzentwurf vor, der zwei Schwer­punkte vorsieht: einen verbesserten Schutz vor überhöhten Mieten und die Bezahlung der Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip. Anhand einiger Stichworte machte Ehmann deutlich, wo die neuen Regelungen praktisch relevant werden:

  • im Falle der Wiedervermietung von Bestandswohnungen darf die zulässige Miete zukünftig höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (sog. Miet­preisbremse);
  • ist der Mieter mit der Miethöhe nicht einverstanden, muss er diese in Textform rügen, muss also von sich aus aktiv werden und konkret widersprechen;
  • Neubauten sind von der Mietpreisbremse ausgenommen;
  • nur Gebiete mit „angespanntem“ Wohnungsmarkt sind betroffen;
  • was hierunter zu verstehen ist, wird die Landesregierung durch Rechtsverordnung (VO) ausfüllen und bestimmen, welche Gebiete genau ausgewiesen werden;
  • die neue Verordnung wird ab Inkrafttreten 5 Jahre gelten;
  • „wer bestellt, der bezahlt“ – zukünftig soll im Rahmen der Maklerprovision dieses markt­wirtschaftliche Bestellerprinzip gelten.

Mietpreisbremse
RA Ulrich Wecker vom Verein Haus & Grund in Stuttgart machte anschließend die hohe Breitenwirkung des geplanten Gesetzes deutlich. Nach den ihm vorliegenden Zahlen werden in Baden-Württemberg rund 77 % der Wohnungen durch Private vermietet mit oftmals eher unterdurchschnittlichem Mietzins. Wie wird sich die Mietpreisbremse hierauf auswirken?

Nach Einschätzung Weckers zulasten der Mieter, da sich künftig Investitionen für Erhal­tungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht mehr finanzieren ließen und auf das dringend notwendige Maß reduziert würden. Im Übrigen seien bestehende Mietverhältnisse bereits durch das soziale Mietrecht ausreichend geschützt. Hinzu kommen verfassungsrechtliche Bedenken: das geplante Instrument der Mietpreisbegrenzung stelle eine Verletzung der Vertragsfreiheit (Art. 2 Abs.1 GG) und der Eigentumsgarantie (Art.14. Abs.1 GG) dar. Statt der geplanten Neuerung sollten mehr Anreize zur Vermietung geschaffen werden, z.B. bessere steuerliche Abschreibung für Vermieter, Ausweisung neuer Wohngebiete, Stärkung der städtischen Wohnungsbaugesellschaften, Kontrolle von Fehlbelegungen.

Bestellerprinzip und Maklerprovision
Im dritten Vortrag nahm Erik Nothhelfer zum Gesetzentwurf im Hinblick auf die Makler­courtage Stellung und erläuterte das zukünftig geltende neue Bestellerprinzip: Wer den Makler bestellt, muss ihn auch bezahlen, d.h. derjenige wird die Maklergebühr zahlen, der den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat. Anhand zahlreicher Beispiele zeigte Nothhelfer, dass sich dies nicht immer eindeutig ermitteln lasse und wo die möglichen Fallstricke liegen. Folgende Konstellationen wurden diskutiert: Wie sieht es z.B. aus, wenn ein Makler mit mehreren Interessenten innerhalb kurzer Zeit Vermittlungsverträge über vergleichbare Wohnungen abschließt und kontaktiert dann einen Vermieter, der ihm den Auftrag erteilt, die Wohnung anzubieten. Oder wenn der Makler zwar exklusiv nur für einen Mietinteressenten tätig wird, dieser aber die ihm vorgeschlagene Wohnung nicht anmietet. Würde der Makler nach seinem ersten Vermittlungs-Misserfolg für einen Provisionsanspruch „verbrannt“ sein? Viele offene Fragen – wie immer die Antworten aussehen, im Ergebnis könnte der Vermieter die Provision sicherheitshalber auf die Miete aufschlagen, so mutmaßt Nothhelfer.

Diskussion und Ausklang
In der anschließenden Diskussion war man sich einig: Ziel des neuen Gesetztes muss es sein, für jeden Wohnungssuchenden bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und Verun­sicherungen für Vermieter und Investoren zu vermeiden. Unerwünscht – aber nicht aus­geschlossen – sind massenhaft gerichtliche Streitigkeiten über Miethöhe und Makler­provision. Deshalb sind Vermieter immer gut beraten, moderat und peu à peu den Mietzins anzupassen. Auch ist die Einführung des Schriftformerfordernisses für Maklerverträge dringend geboten, um zur Vermeidung von Unklarheiten künftig den Besteller genau identi­fizierbar zu machen. Was den zeitlichen Ablauf des Gesetzgebungsverfahrens angeht, so werden die politischen Fachgremien im nächsten Schritt über den Gesetzentwurf beraten. Mit einer endgültigen Verabschiedung des Mietrechtsnovellierungsgesetzes ist im ersten Halbjahr 2015 zu rechnen – man darf gespannt sein! Beim kulinarischen Ausklang der Ver­anstaltung hatten die ca. 40 Teilnehmer Gelegenheit, mit den Referenten direkt ins Gespräch zu kommen und nochmals ganz praktische Fragen zu stellen, was auch intensiv genutzt wurde.

Rechtsanwältin Stefanie Assmann, Stuttgart

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